Por Enrique de la Calle
El especialista en temas urbanos Inti Alpert (de la red Tecnopolítica) desarrolló su proyecto para construir un millón de casas. Y lo hizo de un modo original, respondiendo a las habituales preguntas que todo el mundo (funcionarios, urbanistas, periodistas) le hace cada vez que insiste con su propuesta. Por qué el actual déficit habitacional puede ser una oportunidad para el desarrollo argentino.
¿Hace unos años, desde TECNOPOLITICA decían que se podía producir suelo urbano al costo y que la gente que en esta década recuperó el trabajo estaba dispuesta a pagarlo. ¿Qué pasó?
Pasó que surgió el PROCREAR como respuesta a esa demanda y que hoy todos los lotes que se logran producir en el marco de ese programa, se venden inmediatamente. Y podemos asegurar, hoy con datos frescos en las manos, que hay mucha gente dispuesta a pagar más lotes que los que ya se lograron hacer. Por lo que hay que encontrar nuevas formas y hacer muchos más.
¿O sea que la gente trabajadora está dispuesta a pagar por el terreno en donde construir su casa?
Los peronistas pensamos o sabemos que al trabajador le encanta la idea de pagar su terreno y su casa. Justamente lo que le molesta es no poder pagarla. Y por eso hay que hacerlas. Porque si no existen, no se las puede pagar, ya que las pocas que hay se ponen carísimas.
¿Por eso no se trata de ofrecer crédito para comprar sin para construir?
Es por eso que seguimos insistiendo para que el modelo de producción de suelo incorpore la figura del “fideicomiso al costo” integrado por los mismos vecinos. De ese modo se podrían producir lotes para cualquier familia que quiera pagarlo.
¿De cuánta plata hablamos?
Hoy, unos 50 mil pesos son suficientes para comprar y urbanizar, con lo básico, parcelas urbanas linderas o muy cercanas a los cascos urbanos de cualquier municipio fuera del segundo cordón del conurbano bonaerense, donde el déficit habitacional es más severo.
¿En el resto del conurbano que habría que hacer?
Urbanizar y regularizar todos los barrios y asentamientos informales, con el mismo modelo. Un fideicomiso al costo (en cada barrio), integrado por los vecinos que viven en el asentamiento. Con 50 mil pesos (que deberían ser financiados) se puede pagar la tierra y dotar de lo básico. Por supuesto, el municipio debe ser quien audita el fideicomiso.
¿Cuántos asentamientos de este tipo hay en la Argentina?
En la Provincia de Buenos Aires hay un millar, y estimamos que a nivel nacional se aproximan a los dos mil.
Ustedes insisten con que hay que hacer un millón de casas industrializadas al costo y venderlas en cuotas a todos los que las necesitan. ¿Cómo sería?
Se trata de implementar una dinámica que tenga al Estado como actor protagónico, aunque no ponga un centavo. Solo aprovechar los miles de millones de pesos que hoy se destinan a comprar bienes importados o ensamblados (que tienen muchas partes importadas). En el primer caso son bienes que no generan trabajo en el país.
¿La gente tiene esa plata necesaria?
Hoy tenemos esta situación: las familias tienen un ingreso y hay sectores financieros que prestan plata. Hablo de empresas, bancos mayoristas, compañías de seguros, fondos de pensión, cajas jubilatorias. Hoy parte de esa plata se canaliza vía el modelo “Garbarino o Frávega”: esto es, el financiamiento de televisores, teléfonos, computadoras, aires acondicionados, autos, motos y el resto de bienes con “12 cuotas”. Muchos de esos bienes son importados o insumen partes importadas, lo que nos dio un dolor de cabeza en términos de divisas. Nosotros creemos que parte de esa plata se puede destinar para desarrollar vivienda.
¿Esa plata sigue disponible?
Claro, la plata que existe nunca desaparece, solo deja de dar vueltas. Y lo que tenemos que hacer es que cambie de mano día a día, pero creando trabajo y riqueza local.
¿O sea que hacer un millón de casas no es un problema sino una solución?
Si ordenás bien las ideas, es así.
¿De qué tipo de casas hablamos?
Nosotros proponemos apostar seriamente a la industrialización de alta calidad. Por varios motivos: se producen casi íntegramente en el país, son relativamente baratas y muy rápidas de armar. Y con 150 mil pesos se puede hacer una casa de calidad para una familia de cuatro miembros. A una velocidad que es imposible si no se apela a procesos industriales.
¿Pero eso crea menos mano de obra?
No, eso es falso. Eso lleva menos complicaciones y con el mismo trabajo se hacen más casas. Y es más, como muchísimas familias pueden afrontar el costo sin necesidad que le subsidien la tasa, en realidad se crea más trabajo. Muchísimo más.
¿Qué debería hacer el Estado?
El Estado debe asumir un rol protagónico anterior a lo específicamente financiero ya que el que rezonifica y aprueba cualquier plano, proyecto y hasta homologa los materiales, es siempre el Estado (municipal, provincial o nacional).
¿Quién, cómo y cuándo paga las casas?
La familia que la necesita y la quiere comprar es la que la pagará. ¿Cómo? En cuotas, de entre mil y 4 mil pesos, y entre 3 y 6 años, de acuerdo al plazo en el que puedan devolverlo y al tamaño de la casa que construyan y/o los servicios que instalen en el barrio.
¿Pero una casa industrial y de calidad, no es mucho más cara que una casa de ladrillo hueco, común, como las que hacen muchas familias?
No. Debemos desterrar el absurdo mito de que la informalidad y la falta de calidad son más baratas que la calidad. Así como la salud es, en promedio, muchísimo más barata que la enfermedad, las casas industrializadas son mucho más baratas que las auto construidas de baja calidad, en las que muchísima gente gasta enormes esfuerzos, con modestos resultados.
¿La gente pobre tiene la plata para pagar esas cuotas?
En esta década, las políticas sociales y de empleo del Gobierno Nacional hicieron que todas las familias argentinas pudieran tener un ingreso. El gran acierto de este modelo fue dinerizar a casi la totalidad del pueblo. Lo que ocurre es que esos ingresos se destinan en buena medida a consumir zapatillas de marcas caras, teléfonos o televisores. Lo que está buenísimo, pero no mejorar sustantivamente la calidad de la vivienda en la que se vive. Y hoy pasa que tenemos a millones de argentinos viviendo en casas mal construidas, caras, o alquilando informalmente y pagando 2000 pesos por un ambiente. Por eso es indispensable desarrollar una lógica diferente.
¿Pero tiene el Estado el dinero necesario para hacer un millón de casas?
Ya lo dijimos pero aclarémoslo una vez más. La plata la ponen en cuotas las familias que quieren una casa. El Estado no pone los recursos (mayoritariamente) sino que desarrolla el mecanismo financiero que permite que los recursos de las familias se destinen a la vivienda. Los fondos necesarios para financiar a las familias pueden provenir del mercado mayorista de dinero, o sea de la plata que las grandes empresas tienen depositada o invertida y que en este caso prestarían sin dudarlo, porque evitarían que se les desvalorice y hasta podrían ganar algo bastante razonable.
¿Cuáles son las ventajas del programa?
Muchas, en diferentes niveles. En primer lugar, permite solucionar el déficit habitacional que hoy afecta a un millón de hogares en el país. En el segundo, desarrolla una industria que es básicamente nacional, como lo es la de la construcción (los insumos son nacionales, los trabajadores residen necesariamente en el país). En tercero, permite aliviar el actual problema de divisas.
Hablan de que las casas no se paguen en pesos, sino en bienes reales. ¿Qué quieren decir con eso?
En realidad pagarse se pagarán siempre en pesos, pero en lugar de seguir discutiendo si la inflación es de más o de menos, ya que esa discusión lo que genera es que no haya crédito de mediano plazo, proponemos fijar los préstamos en granos, en gas oil, en hormigón elaborado, en una canasta de bienes que se le ocurra a un organizador financiero. Y hay que permitir que el que quiere prestar diga en qué quiere actualizar su préstamo. Y ante una oferta múltiple, el que tome el crédito elija en qué lo quiere actualizar, a gusto de cada uno. Y hasta en dólar oficial si alguno quiere prestarlo de esa forma y alguno lo quiere devolver así. Hay que aprender que el pueblo es más sabio que cualquier burocracia, sabe planifica pero hay que dejar hacerlo.
Última pregunta pero esta vez en serio. ¿Qué empresa hace esas casas?
Poné en google "viviendas industrializadas" y te van a parecer más de 100. Todas nacionales. Todas Pymes.
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